Emlak Kanunu, Türkiye’de gayrimenkul işlemlerini düzenleyen en önemli yasalardan biridir. Konut kiralama, tahliye süreçleri, kira artış oranları ve ev sahibi ile kiracı hakları gibi birçok konu bu kanun çerçevesinde ele alınır. 2025 yılında yapılan son düzenlemelerle birlikte hem ev sahiplerini hem de kiracıları doğrudan etkileyen bazı değişiklikler yürürlüğe girmiştir. Bu yazımızda Emlak Kanunu’nun temel maddelerini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, yasal kira artış sınırlarını ve tahliye süreçlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.
Gayrimenkul Hukuku kapsamında değerlendirilen Emlak Kanunu, Türkiye Cumhuriyeti Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gibi farklı yasal düzenlemelerin bir araya gelmesinden oluşur. Özellikle konut ve iş yeri kiralamalarında en çok uygulanan düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur.
Emlak Kanunu, konutun kiralanması, kullanılması, tahliyesi, devir işlemleri ve tarafların yükümlülükleri gibi geniş bir alanı kapsar. Bu kapsamda kiracının hakları, ev sahibinin sorumlulukları ve kira artış kuralları açıkça belirlenmiştir.
Türkiye’deki güncel emlak mevzuatına göre kiracının bazı temel hakları vardır:
Ev sahiplerinin kiracılarla olan ilişkilerinde hem hakları hem de sorumlulukları vardır. İşte bazı temel maddeler:
Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi tanımlar. Yazılı yapılması her zaman önerilir. Sözleşmede şu maddelerin bulunması önemlidir:
2025 yılında da kiralar için %25'lik tavan artış oranı yürürlüktedir. Bu oran, yalnızca konut kiraları için geçerlidir ve iş yeri kiraları için TÜFE ortalaması dikkate alınır. Ev sahibi ve kiracı arasında anlaşma olsa bile, bu sınırın aşılması yasal değildir.
Tahliye, ev sahibi ile kiracı arasında en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. Emlak Kanunu tahliye için çeşitli yollar sunar:
Ev sahibi, “kendim oturacağım” gerekçesiyle kiracıyı çıkardıktan sonra, 3 yıl boyunca evi başka birine kiralayamaz. Aksi halde kiracı tazminat davası açabilir. Bu, Emlak Kanunu tarafından getirilen kiracı lehine önemli bir korumadır.
Kira süresi sona erdiğinde, kiracı evi teslim aldığı şekilde bırakmakla yükümlüdür. Ciddi bir zarar söz konusuysa, bu depozitodan kesilir. Hasar büyükse ev sahibi ayrıca dava açabilir.
2023 yılı itibariyle kira davaları için zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Bu süreçte taraflar anlaşamazsa mahkemeye başvurulabilir. Arabuluculuk, hem zamandan hem de masraftan tasarruf sağlar.
Gerek kiracı hakları gerekse ev sahibi yükümlülükleri, Emlak Kanunu ile açık bir şekilde düzenlenmiştir. Günümüzde artan kiralar ve konut sıkıntısı nedeniyle bu yasal bilgilere sahip olmak her zamankinden daha önemlidir. Kira sözleşmelerinin yazılı ve açık şekilde yapılması, tahliye şartlarının hukuka uygun yürütülmesi ve anlaşmazlık durumunda arabuluculuk yoluna gidilmesi, tüm tarafların lehine sonuçlar doğuracaktır.
Not: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Spesifik uyuşmazlıklar için bir avukata danışılması önerilir.